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中建玖合:一个新晋百强房企的高光与痛点

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  • 2023-01-06 00:21:03
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  每经记者 陈梦妤    每经编辑 魏文艺    

  几天前,在多家机构发布的2022年房企销售榜上,出现了一个相对陌生的名字——中建玖合。

  中建玖合也发布了一张喜报,官宣自己首次跻身中国房地产企业销售百强,2022年度销售额突破204亿元。

  过去一年,这家中建二局旗下的地产公司,凭借开盘即罄的神盘玖合府在北京一炮而红。该项目以超过80亿元的网签金额成为朝阳区年度销冠,在年度项目销售榜上仅次于天坛府、学府壹号院、学府公馆这3个百亿大盘。

  土拍市场上,中建玖合除了在北京大本营上演了一幕拿地3个月就开盘日光的高周转经典案例外,还砸下逾64亿元在上海拿地。

  但中建玖合有一块“心病”:其在北京打造的首个高端产品国望府并没有取得预期中的好成绩,入市两年多仅网签2套房,目前已经从期房转为现房销售。

中建玖合:一个新晋百强房企的高光与痛点

  高光:3个月网签率92%

  中建玖合的名字第一次出现在了2022年百强房企榜上,中指研究院给出的年度销售数据是204.4亿元。

  中建玖合这一年的高光离不开玖合府,一宗明星地块,然后一把梭哈。

  2022年6月1日,中建玖合以66.815亿元加政府持有商品住宅产权份额10%的代价拿下太阳宫新区D区0210-029地块R2二类居住用地。当时该地块的竞拍相当激烈,共有中海、金茂、首开+保利+建工联合体等七方竞争,很快便达到了66.815亿元的地价上限,之后进入政府产权份额阶段,但很快又到达10%上限,最终中建玖合以摇号方式中签。

  该地块住宅楼面地价约8.8万元/平方米,实际销售均价约11.7万元/平方米,相比周边13万元/平方米甚至更高价格水准的二手房,该项目被业内称为“倒挂神盘”。

  作为一个从挂地起就备受关注的项目,玖合府丝毫不缺热度,比如茶水费传闻、约不上看房、摇号直播画面模糊等,而开盘前挖出古墓更是将项目热度直线拉升。

  这些都没有影响到玖合府的最终销售。从公开资料看,玖合府2022年9月30日开盘,当天412套房源全部售罄,实现“日光”。据北京市住建委最新数据,玖合府目前网签套数379套,面积7.08万平方米,成交均价约11.7万元/平方米,据此计算的网签金额约82.8亿元,网签去化率达92%。

  仅玖合府一个项目的销售额,就占到了中建玖合年度业绩的40%以上。

  尴尬:一年网签一套房

  中建玖合在北京打造的第一个高端项目并不是玖合府,而是此前被寄予厚望的国望府。该项目于2020年8月入市,目前已经转为现房销售。玖合府和国望府是中建玖合在北京开发的两大封面,其官方自营销售平台也仅展示了这两个项目。

  从北京市住建委截至2022年底的数据看,国望府网签数只有两套,成交面积499.96平方米,成交均价6.89万元/平方米,而备案价区间在8万~10万元/平方米。

  与玖合府类似,国望府也曾“浓眉大眼”。

  2014年4月,丰台区长辛店辛庄村一期A-41等地块上架,包括中筑置业、K2(即石榴集团)、中冶、保利首开联合体、懋源、天恒等在内的13家房企参与竞拍,触碰合理价格上限后,中筑置业又竞报了8.5万平方米限价房,最终以21亿元将该地块收入囊中。

  根据当时的媒体报道,该地块商品住宅部分建筑规模共25833平方米,纯住宅楼面价超过4万元/平方米。而2021年北京首轮集中供地中金茂以37.1亿元竞得的长辛店朱家坟地块,可售住宅楼面价只有2.94万元/平方米。也就是说,同属于长辛店区域,国望府地块在拿地之初的成本就不占优势。

  不过拿地后不久,由于合作方退出,中筑置业也选择了退地。2017年,中建玖合(当时名为中建地产)接手长辛店房地产开发项目,预计总投资43.7亿元,未来可实现销售收入54亿元。但是按目前的销售额计算,在国望府这个项目上,开发商的达标率并不理想。

  根据中建玖合官方营销平台,国望府推出的产品有主力合院、明星合院、叠拼,叠拼最高总价2600万元,主力合院最高总价4000万元,明星合院最高总价8000万元。但目前第三方平台的销售均价是7.6万元/平方米,低于备案价区间。

  除了高端定价和不断改变的营销方向,国望府为外界所知的,还有长达一年多的零网签和突破零网签之时的尴尬。结合2021年11月项目达成1套网签,以及最新的网签数据,国望府2022年的网签数量为1套。

  国望府的难处在于,这个豪宅项目本身被回迁房和限价房包围。比如红山郡,贝壳显示的二手房均价也就3.5万元/平方米;而价格最接近的新盘熙悦天寰均价约6万元/平方米,没有倒挂空间。

  2022年12月已经是国望府的交房时间了,但项目操盘手或许还需要构思新一轮营销方式,毕竟北京市场不缺豪宅购买力。

  逆势:从低调走向台前

  作为中建二局全资持有的地产开发子公司,中建玖合总部位于北京,前身为中建地产,2021年8月改名中建玖合。

  中建系房地产开发商向来低调,但这两年的房地产行业背景之下,除了带头大哥中海地产,与中建玖合师出同门的中建智地(一局)、中建壹品(三局)、中建信和(五局)、中建东孚(八局)等也纷纷走向台前,在土拍和销售市场展露头角。

  据中指研究院2022年房企拿地百强榜(权益金额),中建玖合以131亿元排名第22位;新增货值(全口径)261亿元,排名第48位。而在北京区域,中建玖合以67亿元拿地金额排第7位。

  除了北京大本营这轮拿地3个月就开盘日光的高周转,中建玖合在上海市场也砸下重金。2022年9月26日,中建玖合64.36亿元获取上海嘉定未来城市理想单元地块房地产开发项目,共包含6宗土地,总占地面积约14.16万平方米,总计容建筑面积约36.86万平方米,总投资额达117.34亿元。

  从2022年的整体拿地情况看,中建玖合(22位)在局属几家公司中排名第一,接下来是中建东孚(35位)、中建三局(44位)、中建八局(54位)、中建智地(91位)。

  而在2022年整体业绩方面,中建玖合(204.4亿元)以不到1亿元的微弱优势领先于中建智地(203.8亿元),排在第87位;中建东孚(505.2亿元)排名最高,排在第42位;中建壹品(401.8亿元)和中建信和(286.9亿元)分别排在第52位和第75位。

  可以预见,在接下来的各大房地产榜单中,中建系房地产公司将成为常客,如果再加上中海地产,各项指标将稳居行业第一。

  光大证券(维权)在研报中指出,中国建筑在建筑业、房地产行业的竞争力无可撼动,地产业务方面,行业下行期公司拿地力度加大,或将在行业底部实现逆势扩张。

  在讲求业绩排名的中建集团内部,几大工程局之间的竞争已达白热化,如今再加上房地产板块,“同门”间的业绩比拼势必更加激烈。项目的畅销和滞销自有原因,但于中建玖合而言,“一宗重地,一个大盘,一把梭哈”已经成功了一次,2023年能否总结经验并予以成功复制将是很重要的命题。

  封面图片来源:视觉中国

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